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業者が販売する住宅を「購入」した場合で、欠陥住宅であった場合は、売買の瑕疵担保責任が、
リフォームを委託した場合・注文住宅など住宅の建築を委託した場合で、欠陥工事、手抜き工事、欠陥リフォーム、シックハウス住宅などのトラブルがあった場合は、請負人の担保責任が、それぞれ問題になります。
業者等に故意・過失があれば、民法709条の不法行為責任に基づく損害賠償請求も考えられます。
不動産業者等が、近所で騒音などの近隣トラブルが発生している旨を隠して販売、賃貸した場合も、損害賠償請求が可能です。
売買の瑕疵担保責任とは。
売買の目的物に隠れた瑕疵（かし）があった時に、売主が買主に対して負う責任のことです。
例えば、「手抜き工事で倒壊の恐れがあることが判明した」など、契約時には分からなかったが、取得後に損害を受けた場合、買主は売主に損害賠償の請求をでき、その瑕疵のために契約の目的が遂げられなかった時は、契約の解除もできます。請求が可能な期限は、契約書で定められていることが多いです。
民法570条は、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。」、566条3項は、「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。」と規定しています。
つまり、買主は、瑕疵（欠陥）を発見してから1年以内なら契約を解除または損害賠償請求ができます。
住宅に関しては宅地建物取引業法第40条、により、売主が業者の場合、目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合以外の規定は、無効となります。
なお、平成12年4月1日より施工された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）で、新築住宅に対する瑕疵担保責任の期間は、目的物の引渡しの日から10年以上（最大20年まで延長可能）と規定されました。
請負人の担保責任とは。
民法は以下のように規定しています。
瑕疵修補請求権（民法第634条1項）
仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができる（ただし、瑕疵が重要でなかったり、修補に過分の費用を要するときは、この限りでない）。
損害賠償請求権（民法第634条2項）
上述の瑕疵修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることもできる。
解除権（民法第635条1項）
注文者は、目的が達することができないとき契約を解除できる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。
しかしながら、これらの規定は民法第638条等は任意規定であるので、住宅の建築請負契約において、請負人が瑕疵担保責任を負う期間を2年などの短い期間に設定されることが多かったため、問題がありました。
そこで、品確法第87条で、「住宅を新築する建設工事の請負契約においては、請負人は、注文者に住宅を引き渡した時から10年間にわたって、構造耐力上主要な部分等に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定されました。
この品確法が適用されるのは以下の場合です。
1.住宅を新築する工事のみに適用
住宅のリフォームについては、品確法第87条は適用されない。
→ よって、欠陥リフォームについては、民法の瑕疵担保責任などにより損害賠償請求します。
2.「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみに適用
「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に該当しない部分（内装など）について欠陥が判明したとしても、品確法第87条は適用されない。この場合は民法第638条等により請負人の責任を追及する。
3.引き渡しから10年以内に瑕疵担保責任を追及すること
4. 権利行使期間の間に、瑕疵担保責任を追及すること。
建築物に瑕疵が生じたときから1年以内に、請負人に対して瑕疵担保責任を追及する必要がある（品確法第87条）。
損害賠償請求など、瑕疵担保責任の追及においても、内容証明は有用です。
欠陥リフォーム、欠陥住宅トラブルにおいて、業者が「損害賠償を認めるが、額は減額してほしい」といった場合で、業者との間で和解協議（示談契約）が成立した場合の和解協議書（示談書）を作成・業者との和解契約内容の調整をします。
なお、相手が訴訟提起の意思を明確にしているなど、トラブルが訴訟事件となりそうな程度の段階以降の示談交渉の代理は、弁護士法72条との関係で、行政書士には認められませんので、当事者間での和解協議(
示談）の立会い、本人での交渉に用いる書類作成などによりサポートまたは、弁護士をご紹介いたします。
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